Het onderstaande  voorbeeld sociaal statuut bij sloop (renovatie) van woningen is een sociaal plan dat elders in het land in drie  bijeenkomsten tussen huurders(organisatie) en verhuurder is afgesproken. In het toegevoegde hoofdstuk 8 zijn voorbeelden van extra maatwerk op complexniveau en individueel niveau door ons opgenomen.

 Het voorbeeld sociaal plan bevat duidelijke afspraken waarbij de verhuurder niet overvraagd wordt en de huurder veel beter weet waar hij of zij aan toe is. Het is van groot belang dat de Woningcorporatie iets redelijks stelt tegenover het feit dat bewoners hun huis wordt afgenomen en noodgedwongen moeten gaan verhuizen.

 Een goed sociaal plan geeft de rechten en plichten van de woningcorporatie en de huurders weer. Het kan bewoners verlossen van extra en onnodige onzekerheid.

 Bij het lezen van de tekst geldt: Woonstichting Hhvl is een Woningcorporatie.

 Voorbeeld sociaal plan bij sloop (of renovatie)

  1. Algemeen

  2. Proces & procedures.

  3. Communicatie

  4. Leefbaarheid

  5. Vergoedingen voor verhuis- en herinrichtingskosten

  6. Tijdelijke huisvesting en wisselwoningen

  7. Slotbepalingen

  8. Extra maatwerkafspraken.

 

 1.     Algemeen

1.1.     Totstandkoming sociaal plan 

De  Woningcorporatie krijgt de komende jaren in toenemende mate te maken met situaties waarin complex- of buurtgewijs gesloopt /ingrijpend gerenoveerd zal gaan worden. In het kader van zo’n traject is een goed sociaal plan een belangrijke randvoorwaarde. In overleg met de Huurdersorgisaties is besloten een raamwerk op te stellen in de vorm van een Algemeen Sociaal Plan dat de basis vormt voor verder maatwerk op complex- en individueel niveau. In dit Algemeen Sociaal Pan zijn de zaken opgenomen die in een traject van sloop/ nieuwbouw en of  ingrijpende renovatie in ieder geval geregeld zullen worden.
Door het bestuur van de Woningcorporatie wordt per project dit sociaal plan van toepassing verklaard. Door de districtsmanager  wordt vervolgens in overleg met de bewoners / bewonersorganisatie bekeken welke aanvullende buurtspecifieke regelingen er nog opgenomen moeten worden. Ieder sociaal plan wordt definitief vastgesteld door het bestuur van de Woningcorporatie. Het voor het uitvoeren van een sociaal plan benodigde budget wordt opgenomen in het totale projectbudget.

1.2.     Plangebied

Dit sociaal plan heeft betrekking op de sloop / ingrijpende renovatie van . . . . . . . . .

 1.3.     Ingangsdatum

Het sociaal plan gaat in op [datum – jaar] en loopt door tot de herontwikkeling / renovatie van de betreffende woningen is afgerond.

Vanaf de ingangsdatum van het sociaal plan hebben de bewoners die op dat moment een woning huren met een huurcontract voor onbepaalde tijd recht op de in het plan opgenomen vergoedingen.

 Indien de wijk gefaseerd wordt aangepakt geldt voor de opeenvolgende fasen een opeenvolgende ingangsdatum voor het sociaal plan. Voor het onderhavige  sociaal plan gelden de volgende ingangsdata:

Terug naar menu

 2.     Proces & procedures

2.1.     Betrokken partijen

In een traject van sloop/ nieuwbouw en of  ingrijpende renovatie zijn verschillende groepen mensen en verschillende instanties actief. Ieder heeft een eigen taak en verantwoordelijkheid. Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste actoren en hun rol in het vernieuwingsproces.

2.2.     Huuropzegging

Bewoners van [buurt] kunnen de huurovereenkomst te allen tijde volgens de geldende regels opzeggen. Voor de uitvoering van het sociaal plan is de per project of deelproject vastgestelde ingangsdatum maatgevend en hoeft niet gewacht te worden op opzegging door de  Woningcorporatie.
De huurovereenkomst van de te slopen woning wordt door de Woningcorporatie uiterlijk zes maanden voor de geplande start van de sloop opgezegd.

2.3.     Sociale begeleiding

  1.  Ter verstrekking van de benodigde informatie en voor de (sociale) begeleiding van de betrokken huurders stelt de Woningcorporatie (zo mogelijk vaste) contactpersonen aan.

  2. De  Woningcorporatie zal een vrijkomende woning inrichten als informatiecentrum of anderszins in een centraal informatiepunt in de wijk voorzien

  3.   In het informatiecentrum worden op regelmatige basis (b.v. 2x per week) spreekuren gehouden waar huurders en bewoners terecht kunnen met vragen en op- en aanmerkingen

 2.4.     Herhuisvesting

2.4.1.  Uitgangspunten bij herhuisvesting

  1.   Zittende huurders in de [buurt] hebben voorrang bij toewijzing van de nieuwbouwwoningen in de wijk.

  2. Toewijzing van de nieuwbouwwoningen gebeurt aan de hand van de woonduur en leeftijd. Dit houdt in dat de huurder die het langst in de [buurt] woont en vervolgens de hoogste leeftijd heeft het eerst aan bod komt en de eerste keuze heeft bij toewijzing van de nieuwbouw.

  3.  Als er voor een huurder uit een sloopwoning geen passende[1] woning in de nieuwbouw is zal de Woningcorporatie deze huurder met voorrang een andere passende woning binnen het bezit van de  Woningcorporatie toewijzen[2]. Hierbij geldt als uitgangspunt dat geen woning toegewezen zal worden waarvan verondersteld mag worden dat deze op een termijn van 10 jaar voor sloop of ingrijpende renovatie aangemerkt zal worden.

  4.  1/3 zijn tevens van toepassing op bewoners van woningen die ingrijpend gerenoveerd worden die hebben aangegeven niet in de gerenoveerde woning terug te willen keren.

 2.4.2.  Procedure bij herhuisvesting

  1. Wanneer het woningbouwprogramma bekend is wordt in een individueel gesprek met de huurders het volgende besproken:

Informatie over de verschillende mogelijkheden voor definitieve huisvesting:

Voorts wordt de huurder gewezen op de mogelijkheid zelf te zoeken naar:

  1.  Het inventariseren van de woonwensen en het aangeven in hoeverre hieraan tegemoet gekomen kan worden.

  2.   Het verhelderen van de procedure van woningtoewijzing voor een andere woning buiten het bezit van de Woningcorporatie op basis van het aantal personen, inkomen en leeftijd.

  3. Mogelijke aandachtspunten en knelpunten bij de huurder.

  4.   De afspraken uit dit gesprek worden door de Woningcorporatie schriftelijk vastgelegd en door de huurders ondertekend.

 
2.5.     Spijtoptanten

Huurders die vanwege de sloop/renovatie van hun woning een andere woning buiten de wijk hebben aanvaard en die niet kunnen aarden in hun nieuwe leefomgeving, kunnen gedurende een jaar na hun verhuizing een aanvraag indienen voor terugkeer naar een woning in de oude wijk. Zij worden dat geval aangemerkt als urgent. Spijtoptanten die terugkeren naar de nieuwbouw in de oude wijk kunnen geen aanspraak maken op extra verhuiskostenvergoedingen.

 2.6.     Onderhoud

 2.6.1.  Verplichtingen van  de  Woningcorporatie

  1. Vanaf het moment dat de sloop/renovatiedatum is vastgesteld zullen in de woning geen ingrepen meer worden uitgevoerd die naar hun aard en omvang als ingrijpend kunnen worden beschouwd of die beschouwd kunnen worden als woningverbetering. Hieronder worden in ieder geval verstaan ingrepen in de constructie, voorzieningen op het gebied van energiebesparing en isolatie en voorzieningen die betrekking hebben op de indeling van de woning of wijzigingen hierin.

  2.  De  Woningcorporatie kan van het voorgaande afwijken indien in de woning op aantoonbare medische gronden direct aanpassingen noodzakelijk zijn én er op dat tijdstip op korte termijn geen geschikte alternatieve woonruimte voorhanden is.

  3.  Om te voorkomen dat de voor sloop/renovatie aangewezen woningen er verveloos en verwaarloosd komen bij te staan, zullen de schilderbeurten volgens nader overeen te komen wijze worden uitgevoerd.

 De  Woningcorporatie zal in de periode vanaf de bekendmaking van de sloop/renovatieplannen alle noodzakelijke reguliere werkzaamheden en reparaties uitvoeren conform de regels van het normale klachtenonderhoud. De  Woningcorporatie houdt zich het recht voor om binnen de periode van twee maanden voorafgaande aan de daadwerkelijke sloop/renovatie van de woning slechts noodreparaties uit te voeren en die werkzaamheden te doen die noodzakelijk zijn om de woning veilig en wind en waterdicht te houden. In voorkomende gevallen zal hierover altijd met de betreffende huurder overleg worden gepleegd.

2.6.2.              Verplichtingen Huurders

1.      De huurder blijft tot zijn verhuisdatum verantwoordelijk voor het normale huurdersonderhoud voorzover dit in redelijkheid van de huurder verlangd kan worden en voor zover het nalaten van dit onderhoud gevolgen kan hebben voor de veiligheid of de wind- en waterdichtheid van de woning.

 2.7.     Oplevering van de sloopwoning door de vertrekkende huurder

  1.  Huurders of tijdelijke huurders die de huurovereenkomst beëindigen, of waarvan de huurovereenkomst wordt opgezegd, met ingang van een datum voor de vastgestelde sloopdatum, dienen de woning schoon, veilig en wind en waterdicht achter te laten. Waterpunten en gaskranen dienen te blijven zitten, installaties dienen intact te zijn, vloerdelen mogen niet verwijderd worden en de woning moet in principe voor kortdurende bewoning geschikt zijn. Ook wanneer duidelijk is dat de  Woningcorporatie de woning niet meer zal verhuren dient de vertrekkende huurder de woning op deze wijze achter te laten.

  2. De gordijnrails en gordijnen en/of zonwering mogen achtergelaten worden;

  3. Zelfgeplaatste erfafscheidingen mogen achtergelaten worden.

  4.  Indien een vertrekkende huurder verhuist met achterlating van huisvuil en of inboedel zullen de kosten van verwijdering op de verhuiskostenvergoeding in mindering worden gebracht.

  5. De vertrekkende huurder mag zelf aangebrachte verbeteringen verwijderen onder voorwaarde dat dit gebeurt in overleg met de  Woningcorporatie en voor zover het verwijderen van de ZAV geen gevaar of hinder oplevert voor derden.

Terug naar menu

3    Communicatie

3.1.     Uitgangspunten

Goede informatie en communicatie zijn voorwaarde voor een geslaagd proces. Bewoners moeten in een zo vroeg mogelijk stadium worden geïnformeerd over wat hen en de buurt te wachten staat. Communicatie dient een vast onderdeel te zijn van het proces. Daarom worden in een communicatieplan afspraken gemaakt over wie, wanneer en voor welke vorm van communicatie verantwoordelijk is en op wie die moet zijn gericht. Met goede informatie en communicatie wordt bedoeld:

3.2.     Betrokkenheid bewoners

Er moet vooraf duidelijk zijn op welke momenten bewoners bij de planvorming en uitvoering worden betrokken. Er wordt door de  Woningcorporatie overleg gevoerd met de bewoners/bewonersorganisaties.

3.3.     Ondersteuning bewoners

Bij grotere projecten hebben de bewoners en bewonersorganisaties recht op deskundige ondersteuning. Per project wordt afgesproken op welke wijze en door wie deze ondersteuning wordt geleverd. Financiering van deze ondersteuning is voor rekening van de  Woningcorporatie.

Terug naar menu

  4.     Leefbaarheid

De leefbaarheid in complexen en buurten waar ingrijpend gerenoveerd en/of gesloopt wordt komt onder druk te staan. De  Woningcorporatie zal in overleg met de betrokken bewoners de noodzakelijke inspanningen leveren om bij te dragen aan het waarborgen van de leefbaarheid in de betrokken buurten/complexen.

  1.   Leegkomende woningen kunnen door de  Woningcorporatie op basis van de leegstandswet tijdelijk worden verhuurd. Woningen worden tot uiterlijk 6 maanden vóór de vastgestelde sloop/renovatiedatum tijdelijk verhuurd. Over de wenselijkheid van tijdelijke verhuur wordt met de bewoners/bewonersorganisatie overlegd.

  2. Met de politie zullen afspraken worden gemaakt op welke wijze oneigenlijk gebruik voorkomen kan worden (kraken etc.) Bij woningen die niet meer verhuurd worden zal gas, water en elektra worden afgesloten. Om brandstichting te voorkomen worden brievenbussen verzegeld.
    De  Woningcorporatie beoogt leegstaande woningen een bewoonde uitstraling te laten behouden. Het dichttimmeren van woningen in straten en blokken waar nog gewoond wordt zal zoveel mogelijk worden vermeden.

  3. De achterpaden bij leeggekomen woonblokken worden indien mogelijk afgesloten

  4. De  Woningcorporatie maakt afspraken met politie en gemeentereiniging over het waarborgen van veiligheid en het tegengaan van vervuiling. De  Woningcorporatie zorgt dat de achterpadverlichting blijft branden (opm: in een wooncomplex wordt de achterpadverlichting dan doorverbonden naar een nog bewoonde woning) De  Woningcorporatie zorgt waar nodig voor afvoer van afval en overtollig huisraad door het plaatsen van containers.

  5.   Omwonenden uit koop- en huurwoningen die hinder kunnen ondervinden van de werkzaamheden worden door De  Woningcorporatie regelmatig op de hoogte gehouden van de werkzaamheden, de planning en de mogelijke overlast.

Terug naar menu

 5.    Vergoedingen voor verhuis- en herinrichtingskosten

 5.1.     Keuzepakket

Voor de berekening van de uit te betalen vergoeding wordt gewerkt volgens een keuzemodel. In dit keuzemodel kan de bewoner zelf een pakket samenstellen uit vergoedingen (in geld) en diensten die door of in opdracht van de  Woningcorporatie worden geleverd. Het uitgangspunt is dat het totaalpakket een redelijke tegemoetkoming moet zijn aan de betrokken huurders.

 5.2.     Voorwaarden

  1. De regeling geldt alleen voor huurders met een huurcontract voor onbepaalde tijd die de woning tot aan de sloop/renovatiedatum zonder onderbreking hebben bewoond.

  2. Indien er sprake is van huurachterstand wordt deze met de uit te keren vergoeding verrekend.  Verrekening vindt ook plaats als de Woningcorporatie andere vorderingen op de huurder heeft.

  3. De aan de huurders uit te keren vergoedingen worden in een “sloopovereenkomst” opgenomen. Deze overeenkomst is bindend voor beide partijen.

5.3.     Onderdelen van het Keuzepakket

Het pakket bestaat uit de volgende onderdelen

        Een vaste basisvergoeding

De sloop van een woning brengt allerlei overlast en ongemak met zich mee. Verder zullen er kosten gemaakt moeten worden om te verhuizen en om zaken in de nieuwe woning in orde te maken. De  Woningcorporatie verstrekt een tegemoetkoming in deze kosten. De tegemoetkoming is bedoeld als bijdrage in de kosten van de verhuizing, van het overzetten van telefoon en andere aansluitingen en van stoffering en andere zaken die in de nieuwe woning gedaan moeten worden.

         Een vergoeding voor ZAV

Veel huurders hebben de woning in de loop der jaren naar eigen inzicht verbeterd en aangepast. Bij sloop worden al die verbeteringen –die eigendom zijn van de huurder- vernietigd. Om het verlies van die investering enigermate te compenseren verstrekt de  Woningcorporatie onder voorwaarden een vergoeding.

 Voorwaarden voor vergoeding van zelf aangebrachte verbeteringen

  1.  Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht mogen deze uit de woning verwijderen en/of meenemen.

  2.  De huurder van de te slopen woning heeft recht op een vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen indien:

  1. De hoogte van de vergoeding wordt vastgesteld op basis van waardebepaling door een onafhankelijk taxateur die door de  Woningcorporatie en de bewonerscommissie gezamenlijk is aangewezen. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de  Woningcorporatie. De vergoeding wordt bepaald op de dagwaarde van de voorziening. Door het uitkeren van een vergoeding wordt de voorziening eigendom van de  Woningcorporatie

  2. Zelf aangebrachte voorzieningen die asbest bevatten kunnen in de woning worden achtergelaten en worden op kosten van de  Woningcorporatie verwijderd.

          Luxe afwerkingen

In bijzondere gevallen kan besloten worden een vergoeding toe te kennen voor luxe afwerkingen[3].

Luxe afwerkingen worden in ieder geval vergoed als het voornemen tot sloop korter dan 4 jaar voor de beoogde startdatum bekend is gemaakt en de huurder in de 5 jaar voorafgaand aan de bekendmaking van de sloop aantoonbaar een luxe afwerking zoals hier bedoeld heeft aangebracht.

De vergoeding is afhankelijk van de nieuwwaarde (facturen of taxatie) en de ouderdom. Afwerkingen worden met 10% per jaar afgeschreven en hebben altijd een restwaarde van 10%.

Een vergoeding voor herinrichting van de tuin

Dit onderdeel geldt alleen bij grondgebonden woningen die de beschikking hebben over een eigen tuin. De huurder heeft de keuze tussen een bedrag van € 585,-- of 8 uur een professionele tuinman  + € 250,-- aan kortingsbonnen voor de aanschaf van planten en materialen.

5.4 Huurbevriezing

De huren in het plangebied worden in de periode van twee jaar voorafgaande aan de geplande sloopdatum bevroren.

5.5 Geen dubbele huur

De huurder zal geen dubbele huur betalen bij verhuizing naar een andere huurwoning met dien verstande dat de  Woningcorporatie maximaal één maandhuur voor haar rekening neemt bij opzegging door de huurder.

5.6  Huurgewenning

Indien de huur van de nieuwe / andere woning hoger is dan de huidige huur zal de  Woningcorporatie afspraken maken over de hoogte van een huurgewenningsbijdrage

5.7 Afspraken met uitkerende instanties

er worden door de  Woningcorporatie afspraken gemaakt met de uitkerende instanties zodat uitgekeerde vergoedingen bij sloop en renovatie niet in mindering worden gebracht op de uitkeringen

5.8 Vastleggen afspraken

Alle gemaakte afspraken tussen de  Woningcorporatie en de individuele huurders over vergoedingen, herhuisvesting etcetera zullen worden vastgelegd in een contract.

Terug naar menu

  6.     Tijdelijke huisvesting en wisselwoningen

  1.  Huurders die na de herontwikkeling van de buurt terug willen keren naar een nieuwe/ gerenoveerde woning in buurt hebben recht op een wisselwoning

  2. Een huurder die tijdelijk verhuist naar een wisselwoning ondertekent voor zijn verhuizing een huurcontract voor bepaalde tijd (zie bijlage 3).

  3.  Indien de huur van de wisselwoning hoger is dan die van de oude woning, geldt de huur van de oude woning als huur voor de wisselwoning. Indien de huur van de wisselwoning lager is geldt die huurprijs. Voor levering van goederen en diensten (servicekosten) is de huurders de werkelijke kosten verschuldigd.

  4. De huurder zal geen dubbele huur betalen bij verhuizing naar de wisselwoning.

  5.  De  Woningcorporatie zorgt er voor dat de wisselwoning schoon, gestoffeerd en gesausd of behangen wordt opgeleverd, dat zij voorzien is van verwarming (kachel of c.v.), en dat zij is aangesloten op de nutsvoorzieningen. De huurder betaalt zelf voor het verbruik van gas, elektra en water tijdens het verblijf in de wisselwoning.

  6.  De verhuiskosten van telefoon, ISDN, ADSL/kabel in de wisselwoning komen voor rekening van De  Woningcorporatie. De huurder dient de verhuizing van de aansluitingen zelf te regelen. Indien de huurder alles zelf wil regelen worden deze kosten door de  Woningcorporatie vergoed tot een bedrag van maximaal € 500,--

  7.  De huurder dient zelf zijn verzekeraar er van in kennis te stellen dat hij tijdelijk woonachtig is op een ander adres, dit in verband met de inboedelverzekering. De kosten van de inboedelverzekering blijven voor rekening van de huurder.

  8.  Heeft een huurder medische en/of WVG-aanpassingen in de huidige woning dan wordt gezocht naar een wisselwoning met een gelijkwaardig voorzieningenniveau. Is deze niet beschikbaar dan zorgt de  Woningcorporatie er voor dat de voorzieningen uit de oude woning zoveel mogelijk naar de wisselwoning worden overgebracht.

  9.  Voor de duur van de bewoning van de wisselwoning regelt en betaalt de  Woningcorporatie professionele opslag voor overtollig huisraad.

Terug naar menu

7.       Slotbepalingen

7.1.     Geschillenregeling

  1.  Op dit plan en de daaruit voortvloeiende geschillen is het Nederlands recht van toepassing.

  2. Alle geschillen tussen betrokken partijen die direct dan wel indirect voortvloeien uit deze overeenkomst worden voorgelegd aan de klachtencommissie van de  Woningcorporatie

  3. De klachtencommissie is bevoegd om bij behandeling van geschillen met betrekking tot zelf aangebrachte voorzieningen zich te laten adviseren door een beëdigd taxateur.

  4. De klachtencommissie is niet bevoegd indien een der partijen, nadat de andere partij hem bij aangetekend schrijven ervan op de hoogte heeft gesteld het geschil aan de geschillencommissie te willen voorleggen, binnen 2 maanden na datum van het aangetekend schrijven de zaak voorlegt aan de rechter. 

  5. De gemotiveerde beslissing van de klachtencommissie heeft de status van een bindend advies en is bindend voor beide partijen. Beroep is alleen mogelijk bij de rechtbank.

  6.  De kosten van de klachtencommissie komen voor rekening van de  Woningcorporatie

7.2.     Hardheidsclausule.

Indien het sociaal plan in een specifiek geval voor een huurder onevenredig negatieve consequenties tot gevolg heeft, die duidelijk ongunstiger zijn dan dat voor de overige huurders het geval is, dan kan die huurder een beroep doen op de hardheidsclausule en de Woningcorporatie verzoeken om af te wijken van het sociaal plan. In dat geval zal de Woningcorporatie dit verzoek in behandeling nemen en binnen 30 dagen een besluit nemen over dit verzoek. De uitslag wordt schriftelijk, met redenen omkleed, meegedeeld aan de betreffende huurder.

7.3.     Sociaal Fonds

De  Woningcorporatie stelt per project een sociaal fonds in en stort hierin een vooraf te bepalen bedrag. Huurders die ten gevolge van de sloop aantoonbaar in financiele problemen komen kunnen een aanvraag indienen voor een bijdragen uit dit fonds. Een aanvraag wordt alleen dan gehonoreerd als er sprake is van bijzondere omstandigheden die zich buiten de schuld van de aanvrager hebben voorgedaan. Over een bijdrage uit het sociaal fonds beslist het bestuur van de  Woningcorporatie.

7.4.     Indexering

De in dit sociaal plan opgenomen bedragen worden jaarlijks geïndexeerd met het inflatiepercentage zoals dat door het CBS wordt vastgesteld. De eerste indexering vindt plaats per 1 januari 2004.

 7.5.            Stedelijke en landelijke ontwikkelingen

Indien op stedelijk- of landelijkbeleidsniveau een betere regeling ontstaat dan geldt dat plan ook voor de Hhvl-huurders

   Terug naar menu

8 .      Extra maatwerkafspraken

 8.1     Complex ………..(b.v. Polynorm)

Hier valt te denken aan zaken als:

8.2      Bewoner

naam

straat

extra afspraken tussen bewoners en de  Woningcorporatie zoals;

WVG

 

voetnoot

  1. Onder passende woning wordt verstaan een woning die naar grootte en prijs/kwaliteitsverhouding tenminste gelijkwaardig is aan de te slopen woning

  2. Volgens de geldende regels van het woonruimteverdeelsysteem

  3. vloertegels, vaste parketvloeren, stucwerk/granol, metselwerk, plafondafwerkingen etc.

 Terug naar menu